«Расти рынок будет медленно»
Кризис на первичном рынке практически закончился и сейчас рынок в точке равновесия, посчитали участники конференции «Развитие жилищного строительства в России», проходящей в рамках организованного ГК «Бюллетень недвижимости» Всероссийского жилищного конгресса. Но это равновесие весьма шаткое и может быть нарушено в любой момент.
Одним из значимых факторов, которые в ближайшее время будут оказывать влияние на рынок – это рост себестоимости строительства. По словам президента Союза инженеров-сметчиков Павла Горячкина, если брать себестоимость только строительно-монтажных работ – он сегодня составляет от 15 до 25 тыс. руб. за кв. м. Здесь, по его словам, все способы экономии уже исчерпаны. «Постепенно начинают расти цены на стройматериалы. Например, рост цен на арматуру носит явно спекулятивный характер. Часто говорят о новых технологиях – но не всегда они приводят к значительной экономии затрат, зачастую затраты на энергосбережение приводят к увеличению себестоимости», - считает он.
Еще один фактор - цена инженерной инфраструктуры, которая не снижается и снижаться не будет. «Есть проблемы с подключением: за 1 киловатт подключения – от 6 до 16 тыс. рублей. Я не вижу, где тут вообще можно сэкономить», - заявил Павел Горячкин.
По его мнению, разница между себестоимостью и ценой недвижимости на многих региональных рынках незначительна. «Нельзя говорить, что строители сегодня жируют, - подчеркнул эксперт. – Все же 8-12% - разумная прибыль для строительной организации».
С другой стороны, рост себестоимости не может быть компенсирован будущим ростом «отпускных» цен. По мнению профессора кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника, как минимум до 2012 года объемы строительства и цены не достигнут докризисных показателей. «Рынок стабилизировался и начинает расти. Но расти он будет медленно и колебательно. Три-пять лет как минимум роста цен не будет. Будет боковой тренд с повышенной волатильностью», - сделал прогноз Геннадий Стерник.
По его мнению, мировой кризис лишь усилил тот кризис, который продолжался на российском строительном рынке с середины 2007 года: «Именно тогда на шею девелопера, застройщика, строителя обрушилось усиление коррумпированности и бюрократизации. Резко пошли в рост отчисления в пользу неизвестно кого, которые затрудняли девелоперам работу. Вторая фаза – «инвестиционный коллапс» (с весны 2008 года): долгострои, замороженные объекты, обманутые дольщики. Банки поняли, что риски кредитования застройщиков увеличились. Переоценка земель: в 3-5 раз выросли отчисления за землю. Третья фаза – мировой кризис, который «добил» строительную отрасль». По мнению Геннадия Стерника, даже если бы мирового кризиса не было – все вышеперечисленные явления так или иначе привели бы строительную отрасль к падению.
Генеральный директор Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» Владисла Луцков полагает, что проблему увеличения объемов строительства могла решить реновация кварталов. «Но этому препятствуют существующие нормы градостроительного кодекса, в частности, сделать нормальный проект при нормах инсоляций, озеленения и остальных, невозможно», - говорит он. Для реновации кварталов нужно вносить изменения в законодательство.
По словам директора по развитию ЗАО «Строительная компания «ТЕМП» Ксении Морковкиной, на рынок уже оказывают влияние проекты комплексного освоения территории – после выхода на петербургский рынок проектов КОТ «Северная долина» (девелопер «Главстрой – СПб») и «Семь столиц» (Setl City) рынок оживился. «Причем - оба проекта были выставлены по ценам ниже рыночных. В итоге цена на проекты в высокой стадии готовности начали постепенно расти», - заметила она.