Земля есть, а рынка нет
С начала приватизации в России прошло более 10 лет. Однако возможность приватизации земельных участков и по сей день остается неясной, запутанной и как следствие сказывается на рынке в целом. Именно из-за этих причин рынок земли в России в зачаточном состоянии, — к такому выводу пришли участники Всероссийского Жилищного конгресса.
По словам декана факультета экономики недвижимости академии народного хозяйства при правительстве РФ Елены Иванкиной, с момента начала приватизации земли — за десять прошедших лет - земельный рынок остается неразвитым. «На сегодняшний день только 0,5% всех российских земель находятся в собственности юридических лиц. В это число входят колхозы и совхозы, которые издревле владели землей. Таким образом, число новых собственников минимально» — говорит Елена Иванкина. - По сути рынка земли в России нет, а значит, нет основы, на которой базируется весь рынок недвижимости страны».
С этой позицией согласна генеральный директор компании «Титульная правовая палата» (г. Пермь) Ольга Батюкова, добавляя, что сложности в развитии рынка вносит само российское законодательство. «Законы у нас больше декларируют, чем объясняют. Другая болезнь законодателей — шараханье из стороны в сторону. К примеру, с момента принятия земельного кодекса в этот документ, состоящий из 103 статей, было внесено 38 поправок, причем 21 поправку вносили в девять первых статей кодекса общих положений, — саму основу кодекса». По мнению эксперта, зарубежные бизнесмены не понимают, как, будучи собственником предприятия, магазина, бизнес-центра, можно не владеть самим земельным участком, на котором он расположен. Конечно, бывают и другие формы владения землей — долгосрочная аренда, но институт собственности земли так же должен развиваться. «Земля — это недвижимость, которую во всем мире можно заложить в банке, но, как оказывается только не в российском. Отечественные банки не рассматривают землю как объект недвижимости, а если берут такой залог, то оценивают его очень низко», - констатирует Ольга Батюкова.
«В Москве 92% земель являются государственными, и 2% - собственностью города, и только все остальное - частное. Большая часть земель в Москве либо в резерве у города, либо выкупить ее с 20-процентным дисконтом могут промышленные предприятия, которые в Москве не развиваются. Таким образом, сложилась ситуация, когда земли или просто невозможно выкупить или надо заплатить 100% кадастровой стоимости, а потом еще - для перепрофилирования участка. С учетом того, что кадастровая цена в Москве зачастую и так выше рыночной, инвестор вынужден платить суммы гораздо большие, чем этот участок стоит на рынке», — говорит Елена Иванкина.
Эксперты приходят к выводу, что, не создав четкого и неизменного законодательства, государство продолжает двигаться вперед, тем самым усугубляя ситуацию на рынке земли и загоняя ее в тупик. В связи с принятием федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты РФ» ситуация с землей не улучшится. Как рассказал генеральный директор ООО «РМС Оценка» (Петербург) Петр Козин, согласно новым поправкам в различные законодательные акты кадастровая стоимость становится рыночной. Однако остаются проблемы. К примеру, среди различных параметров оценки объекта недвижимости используются и данные о сделках с рядом расположенной недвижимостью. Но в своей деятельности оценщики вынуждены использовать информацию о том, по какой цене объект выставляется на продажу, но не по которой был продан. Таким образом, один из параметров уже может привести к завышению стоимости недвижимости, что в свою очередь может привести к финансовым потерям.
По словам генерального директора компании «Т-Дом» Дмитрия Зюзина, уже не за горами время, когда собственников самой недвижимости и земли заставят платить налог с рыночной стоимости. «Налог на недвижимость заменит два: на имущество и землю, он должен появиться не раньше 2013 г. Сейчас налог на имущество организаций взимается с его балансовой стоимости, физлиц — рассчитывается по оценке БТИ; база для земельного налога — кадастровая стоимость участка. Налог на недвижимость будут взимать с рыночной стоимости объекта. Ставка по новому налогу будет определяться на федеральном уровне, предположительно в 0,1% от стоимости недвижимости, при этом, для разных регионов ставка будет разной», — говорит Дмитрий Зюзин.
По его мнению, региональные власти обязательно воспользуются возможностью пополнить свои бюджеты и увеличат налог на недвижимость до 1%, как это разрешает законодатель. Таким образом, имея рост налога на недвижимость, кадастровую оценку, которая не всегда будет отображать реальную стоимость земли, мы получим снижение инвестиционного интереса к земле и как следствие - стагнацию на рынке.
По итогам конференции участники Всероссийского жилищного конгресса решили подготовить свои рекомендации и направить их организатору — ГК «Бюллетень недвижимости» - чтобы затем передать их в законодательные органы РФ.