У России хорошие перспективы для развития рынка недвижимости
О ситуации на рынке недвижимости в разных странах мира и опыте преодоления кризисных явлений рассказал президент FIABCI – Флавио Гонзаго Нунес.
– Уважаемый Флавио, Санкт-Петербургский Всероссийский жилищный конгресс получил мощную поддержку со стороны FIABCI. Делегацию возглавляете вы как президент FIABCI. Что бы вы могли в нескольких словах рассказать об этой организации и ее значении для рынка недвижимости?
– Возглавлять в настоящее время Всемирную федерацию FIABCI, объединяющую огромное количество специалистов в области недвижимости более чем из 60 стран, – для меня большая честь. Мощное представительство делает FIABCI не только крайне влиятельной организацией во всем мире, но и позволяет создать каждому ее члену обширную сеть деловых контактов, серьезно помогающих в его бизнесе. Весьма ценна возможность немедленной связи через один клик на веб-сайте организации с необходимым профессионалом в любой из стран – членов Федерации.
Разнообразные площадки, прежде всего различного рода конгрессы, которые организует либо поддерживает FIABCI (например, ГЖФ), помогают специалистам обмениваться профессионально-ценной информацией, обогащать возможности развития своего бизнеса, адаптируя к своим условиям опыт других стран, и в то же самое время осуществлять международный бизнес.
В дополнение к этому FIABCI играет важную роль в общественных институтах.
Возможности лоббирования данной организации на самом высоком уровне тоже достаточно серьезны, потому что FIABCI имеет статус специального консультанта при ООН.
Я также хотел бы добавить, что следующий конгресс FIABCI будет проводиться во второй половине мая следующего года в самом сердце Европы – в Люксембурге. Мы приглашаем для участия всех заинтересованных российских профессионалов.
– Экономическая ситуация в мире, в том числе и на рынке недвижимости, в настоящее время не может рассматриваться как стабильная. В соответствии с этим – как ведут себя рынки недвижимости в различных странах? Что вы можете сказать по этому поводу, ведь вы изучаете ситуацию по всему миру?
– С тех пор, как я возглавил FIABCI, у меня появилось еще больше возможностей участия в деловых поездках по всему миру. В них я изучаю ситуацию на рынках недвижимости разных стран. Потребности людей в жилой и коммерческой недвижимости, в инфраструктуре весьма похожи во всех странах.
На самом деле, отличие, прежде всего, в экономической ситуации в каждой отдельно взятой стране – насколько она благоприятна или все еще кризисная. Но самое главное – каким образом происходит правовое регулирование, какое налогообложение в сфере недвижимости в той или иной стране.
– И все же, где вам ситуация показалась наиболее критичной, а где – оптимистичной?
– За последнее время я посетил очень много европейских стран и наблюдал, насколько депрессивными являются сегодня рынки Ирландии, Греции, Испании, как сильно упали там цены на недвижимость, как затоварен рынок. Впрочем, тяжелая ситуация в этих странах создает дополнительную возможность для мощного рывка и выхода из кризиса в недалеком будущем, поскольку цены на недвижимость там сейчас хороши, как никогда, с точки зрения их доступности для потенциальных приобретателей.
А вот рынки недвижимости стран Азиатско-Тихоокеанского региона чувствуют себя в целом гораздо лучше, чем Европа. В принципе, очень неплохая ситуация в странах BRICS (Бразилии, России, Индии, Китае, Южно-Африканской Республике).
Правда, за последние несколько месяцев в Бразилии, откуда я родом и где в основном живу и работаю, а также в других странах Южной Америки картина чуть утратила свою радужность. Возможно, мы можем наблюдать отток средств зарубежных инвесторов, поскольку стала исправляться ситуация на рынке недвижимости США. Пользуясь случаем, когда предложение очень велико, цены невысоки и рынок в целом растет, инвесторы поспешили перевести часть средств в экономику Соединенных Штатов.
Интересная тенденция последнего времени – поиск дополнительных путей привлечения покупателей из-за рубежа для оживления рынка недвижимости. Ряд стран разработали стратегии с точки зрения привлечения частных инвесторов.
– Какие именно страны подразумеваются?
– В первую очередь страны, разработавшие законодательство, позволяющее получать долгосрочные визы или даже вид на жительство через приобретение недвижимости. Например, Латвия предоставляет вид на жительство собственникам недвижимости стоимостью более 100 тысяч латов (около 200 тыс. долл. США). Франция проявляет очень лояльное отношение в оформлении долгосрочных виз и возможности длительного пребывания в стране собственников любой недвижимости. И сейчас у этих стран пытаются учиться Испания и Греция. В Греции планируется давать вид на жительство на несколько лет каждому, кто приобретет недвижимость на сумму 250 тыс. евро и более. Ожидается, что такой подход правительства к усовершенствованию в этом направлении законодательства создаст более благоприятный инвестиционный климат для привлечения средств из-за рубежа и поддержки экономики данных стран. В Испании пока обсуждается более высокий материальный ценз, но закон еще окончательно не принят.
– Вы активно участвовали в деловой программе ГЖФ и сделали сообщения на нескольких секциях. В частности, особый успех имел ваш доклад о том, как успешное государственно-коммерческое партнерство способно противостоять кризису рынка недвижимости. Можно подробности?
– Да, это интересный пример, относящийся к 2008 году в моей родной стране – Бразилии, на которую в тот момент очень повлиял кризис, разразившийся в США. В стране проживает 200 миллионов человек, при этом высока степень урбанизации, у нас 85% – городское население, в основном сосредоточенное на юго-востоке страны. Так что дефицит жилья был очень высок.
Частные продажи на рынке недвижимости и строительства в это время совершенно сошли на нет. Правительство разработало крайне амбициозный проект по строительству доступного жилья. Таким образом, был создан государственный заказ, направленный на поддержание отрасли строительства – и в то же время на обеспечение жильем низкобюджетных слоев населения.
Поставленная задача казалась малореальной – речь шла о создании трех миллионов единиц жилья эконом-класса в течение ближайших пяти лет. И благодаря этой правительственной программе не только решалась важная социальная задача по улучшению жилищных условий и обеспечению доступным жильем широких слоев населения, а также задача поддержания в активном состоянии целой отрасли строительного девелопмента. На тот момент у девелоперов Бразилии были знания, были технологии, были специалисты с высокими профессиональными навыками, но, в то же время, не было заказов. Были созданы особые условия и выделены правительственные фонды для приобретения семьями с низким доходом собственных домов или квартир в малоэтажных (не более четырех-пяти этажей) зданиях, и в то же самое время предлагались специальные условия для девелоперов.
– Какие именно?
– Для девелоперов, вовлеченных в данную программу, были созданы льготные условия налогообложения всей их деятельности. Благодаря этому, а также большому обороту, девелоперы удовлетворились доходностью пять-семь процентов с каждого реализованного проекта, что позволило снизить себестоимость строительства.
– А сколько времени занимало возведение объектов под ключ?
– От четырех до шести месяцев в зависимости от технологических особенностей.
– То есть оборот средств приносил все равно не менее 15% годовых дохода девелоперам, что не так уж плохо для кризисных времен. А какова была себестоимость?
– В основном создавалось жилье двух типов. Семьи с доходами от 250 до 750 долларов США в месяц получали беспроцентные субсидии на сумму до 70% от стоимости объекта на срок до 30 лет. При этом им предоставлялось жилье супер-эконом-класса средней площадью около 42 кв. м. И себестоимость такого строительства составляла 300-400 долларов США за метр.
Другая категория жилья строилась для семей с доходом от 750 до 2500 долларов США. Ее площадь была побольше, себестоимость же строительства составляла уже 500-700 долларов за кв. м. А субсидии для них достигали 25% от цены объектов. При этом была возможность кредитования на часть остальной суммы под 5% годовых, в то время как обычная ставка по ипотеке в стране достигает 10%.
– И каковы результаты? Удастся ли достичь намеченной цифры в три миллиона единиц за пять лет и обеспечить доступным жильем десятки миллионов бразильцев в ближайшие годы?
– Программа оказалась крайне успешной. В запасе еще целый квартал 2013 года и весь 2014-й, а строится и уже построено в рамках программы почти 2 800 000 объектов жилой недвижимости. Так что, скорее всего намеченный план будет перевыполнен и успешно продолжен.
– Что вы можете сказать о ситуации в России – отличается ли она от других стран? И при каких условиях наш рынок недвижимости сегодня может стать привлекательным для иностранных инвесторов?
– У меня не было возможности в деталях изучить ситуацию в России в процессе участия в конгрессе. Но из того, что я видел и слышал, понятно, что, как и в любой другой стране для того, чтобы создался благоприятный инвестиционный климат, необходимо создать правильную систему налогообложения и законодательство, защищающее интересы иностранных инвесторов. Конечно, в России не случилось такого тяжелого кризиса, как в Греции или Испании. Хотя, насколько я знаю, на ситуацию в вашей стране общемировой кризис тоже подействовал. В ряде регионов цены на недвижимость снизились весьма ощутимо, хотя сейчас ситуация повсеместно и восстанавливается.
В России огромные территории, в России очень большое население. Есть регионы очень высоко развитые, а есть очень удачные с точки зрения потенциала. Конечно, наиболее привлекательными с точки зрения инвесторов, как им кажется на первый взгляд, являются Москва, Санкт-Петербург. Но когда они начинают изучать ситуацию более подробно, то обнаруживают, что по всей России можно найти удачные места для инвестиций. Есть много регионов с достаточно развитой инфраструктурой и в то же время хорошими перспективами дальнейшего развития рынка недвижимости.
Экономический потенциал сегодня в России есть. Кризис пройден, но в то же самое время рынки могут расти и не перегреваться. Все, конечно, в большой степени будет зависеть от того, какая будет создана политика в отношении налогообложения иностранных инвестиций и какое законодательство сможет их регулировать с точки зрения защиты интересов иностранных инвесторов.
– Вы принимали участие в очень многих мероприятиях – каковы ваши впечатления о нашем Гражданском Жилищном Форуме?
– Мне по роду деятельности – и особенно в последнее время приходится посещать огромное количество международных и национальных профессиональных мероприятий. Гражданский Жилищный Форум отличается в первую очередь очень насыщенной деловой программой. То, что я видел за два дня своего присутствия – это огромный объем самых различных проблематик, которые обсуждаются профессионалами всех сегментов рынка. И это прекрасная площадка для обмена опытом, для распространения новых технологий и тактик. Участникам конгресса это должно дать очень мощный толчок в дальнейшем развитии их бизнеса.
Не хочу никого обидеть, но количество участников, степень их вовлеченности в деловую программу и то, насколько благодарной является, как я вижу, аудитория, делает это событие одним из наиболее заметных на рынке недвижимости России. Если мое деловое расписание в следующем году позволит, я обязательно приму участие в очередном ГЖФ. Я с удовольствием буду продвигать ваше мероприятие среди иностранных коллег и партнеров.
В этот раз у нас собралась представительная делегация иностранных специалистов, хотелось бы, чтобы в дальнейшем это иностранное присутствие только развивалось. Если можно, хотелось бы выступить с предложением на будущее – обеспечить не только перевод с английского докладов иностранных спикеров, но и синхронный перевод на английский деловой программы для зарубежных участников. Им действительно интересно, что происходит на российском рынке недвижимости и каковы достижения наших российских коллег. В таком случае результаты конгресса могут стать еще более плодотворными. Зарубежным гостям и, возможно, потенциальным инвесторам в российский рынок хотелось бы больше узнавать и о запросах, и о возможностях, которые есть на российском рынке недвижимости.